働く女性が参考にしたい“一見赤字?”の不動産投資成功例

不動産投資というと未経験者にとってはハードルの高い投資と思われがち。でも実際に投資を行なっている女性のプロフィールや投資内容、得られる利益は非常に参考になるはずです。今回は30〜40代の3名の女性の不動産投資に関してお話を伺いました。

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製薬会社勤務の30歳独身Aさんの場合

-Aさんのプロフィールを教えてください。

製薬会社勤務で年齢は30歳。年収650万円、独身です。

-Aさんの不動産購入の頭金・ローンに関して教えてください。

購入価格:3,500万円(2017年購入時 年収:650万円 貯蓄:500万円)
頭金:10万円 残り3,490万円
ローン借入期間:35年 毎月返済額:119,341円(管理費6,900円・修繕積立金1,000円・リフォーム積立金2,000円含む)
65歳で完済の予定です。

-Aさんの購入した物件に関して教えてください。

所在地:目黒
間取り:ワンルーム
平米数:26.6㎡
築年数:新築
家賃収入:112,050円
収支:−7,291円

IT関係の企業に勤める44歳独身Bさんの場合

-Bさんのプロフィールを教えてください。

職業はIT系で年齢は44歳。年収600万円、独身です。
 
-Bさんの不動産購入の頭金・ローンに関して教えてください。

購入価格:2,370万円(購入時2016年 年収:600万円 貯蓄:200万円)
頭金:10万円 残り2,360万円
ローン借入期間:35年 毎月返済額:84,210円(管理費6,600円・修繕積立金1,090円・リフォーム積立金2,000円・その他756円含む)
78歳で完済予定です。

-Bさんの購入した物件に関して教えてください。

所在地:北千住
間取り:ワンルーム
平米数:21.33㎡
築年数:新築
家賃収入:80,550円
収支:−3,660円

2件所有!公務員33歳独身Cさんの場合

-Cさんのプロフィールを教えてください。

職業は公務員、年収600万円、33歳独身です。 

-Cさんの不動産購入の頭金・ローンに関して教えてください。

1件目
購入価格:2,510万円(購入時2017年 年収:600万円 貯蓄:400万円)
頭金:10万円 残り2,500万円
ローン借入期間:35年 毎月返済額:90,196円(管理費7,800円・修繕積立金1,000円・ルームサポート費3,000円含む)
68歳で完済予定

2件目
購入価格:2,930万円(購入時2017年 年収:600万円 貯蓄:400万円)
頭金:10万円 残り2,920万円
ローン借入期間:35年 毎月返済額:109,443円(管理費6,100円・修繕積立金1,200円・ルームサポート費3,000円・その他2,415円含む)
68歳で完済予定

-Cさんの購入した物件に関して教えてください。

1件目
所在地:川崎
間取り:ワンルーム
平米数:24.18㎡
築年数:新築
家賃収入:81,880円
収支:−8,316円

働く女性の課税対象額と不動産投資

3名の方の毎月の不動産投資の収支は赤字です。3名とも本業のある方なので、不動産投資で生じた損失を本業の所得で得た利益と相殺する「損益通算」を行っているのです。例えば給与所得のうち課税対象となる金額が400万円とし不動産所得が100万円の損失だった場合、課税対象額は400万円+(−100万円)で300万円となります。
すなわちAさんの場合−7,291円×12ヶ月、Bさんの場合−3,660円×12ヶ月、Cさんの場合(−8,316円−14,943円)×12ヶ月が給与所得の課税対象額から引かれるのです。

また、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合、ほとんどの場合、家賃以外にも毎月必要な経費があります。管理費・修繕積立費・修繕費・賃貸管理代行費用・ローン返済額の利息部分等がこれに当たります。これらは全て「必要経費」として計上できます。
Aさんの場合に毎月必要経費として認められるのは管理費6,900+修繕積立費1,000+リフォーム積立金2,000+ローン返済額利息部分になります。

このようにして本業の課税対象額を減らすと本業のみで本来支払わなければいけない税金が圧縮され、一見赤字に見える不動産投資部分の収支は税金の還付によって相殺されるのです。

不動産投資で利益を獲得するために大切なこと

今回ご紹介した3名の方の不動産投資の収支はいずれも赤字です。居住用住宅の購入であれば、一定の条件を満たした物件の購入には住宅ローン控除を利用し、税金の控除を受けられます。しかし、投資用不動産の場合はローンで物件を購入しても住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除の条件はあくまでも「自宅用」の不動産の購入で、「第三者への賃貸を目的とした投資用不動産」のローンには適用されないのです。
不動産投資ではローン控除は受けられないが、「損益通算」と「必要経費」計上で本業の課税所得を減額し所得税が還付されるところに妙味があります。

以上を前提にすれば、一見赤字でも、本業との損益通算・必要経費計上によって結果的には本業の税金が還付され利益が獲得できます。
本業の課税対象額・毎月の家賃収入・毎月のローン返済額・毎月の必要経費、この4点でしっかりシュミレーションすることが不動産投資で利益を獲得するために大切なことなのです。
また、購入した不動産は資産にもなります。もしも、まとまった資金が必要になった際には売却し、資金を得ることもできますし、完済するまで持ち続ければその後は毎月安定した収入を得ることができるのです。投資用不動産を持っていれば、働けなくなる老後も収入を得ることができ安心ですね。

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